🏘️ Optimierung der AfA über ein Restnutzungsdauer Gutachten
Die Restnutzungsdauer (RND) beschreibt, wie viele Jahre ein Gebäude voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann, bevor es technisch oder funktional „ausgedient“ hat. Sie ist damit eine der wichtigsten Stellschrauben für Ihre steuerliche Abschreibung (AfA).
Wie wird die Restnutzungsdauer (RND) ermittelt?
Alter + Zustand: Ausgangspunkt sind Baujahr sowie der aktuelle technische und wirtschaftliche Zustand des Objekts.
Material- und Bauteillebensdauer: Von der Dachziegel bis zur Heizungsanlage fließt die erwartete Lebensdauer aller relevanten Bauteile in die Berechnung ein.
Gutachten vor Ort: Ein öffentlich bestellter oder zertifizierter Sachverständiger nimmt das Gebäude persönlich auf – Kostenpunkt in der Praxis ≈ 900 € bis 1.000 € je Objekt (steuerlich absetzbar).
Was hat sich seit 2024 geändert?
Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 23. Januar 2024 (Az. IX R 14/23) klargestellt, dass ein qualifiziertes RND-Gutachten weiterhin ein zulässiger Nachweis für eine kürzere Nutzungsdauer ist – selbst wenn es von den pauschalen Tabellenwerten des Finanzministeriums abweicht. Für Eigentümer eröffnet das die Chance, den AfA-Satz deutlich zu erhöhen und so ihre Steuerlast zu senken.
Ihr möglicher Vorteil
Schon eine Verkürzung der Restnutzungsdauer von z. B. 40 auf 25 Jahre kann den jährlichen Abschreibungssatz von 2% auf 4% verdoppeln – mit spürbaren Liquiditätsvorteilen.
In unserem Fall hat die Ehefrau ein Restnutzungsdauer-Gutachten erstellen lassen; das Ergebnis beträgt 33 Jahre. Die Kalkulation könnte daher wie folgt aussehen:
