Liebe Immobilienkunden und Interessenten
an einer Immobilie als Kapitalanlage, vergangenen Monat war ich mit meinem langjährigen Kunden beim Notar, der seine zweite Denkmalimmobilie über mich gekauft hat 💶. Das Besondere daran ist, dass wir uns seit über 20 Jahren kennen und er insgesamt seine fünfte Immobilie über mich gekauft hat: |
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Seine Bewertung zum Immobilienkauf: |
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Wollen Sie es wie Georg machen und Steuern in Immobilienvermögen umwandeln? So funktioniert es: |
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Eine Denkmalgeschützte Immobilie als Kapitalanlage:
Von der Ruine zur Perle und dabei noch Steuern sparen.
Das Konzept einer denkmalgeschützten Immobilie als Kapitalanlage sieht vor, dass Sie ein hohes zu versteuerndes Einkommen im Spitzensteuersatz haben (Ledig ab 66.761,-- € / Ehepaar ab 133.521,-- €) und die Wohnung im unsanierten Zustand erwerben (siehe oben). Wie eine fertige Wohnung später aussehen kann, erfahren Sie ganz unten in meiner E-Mail.
Die hohen Sanierungs- und Herstellungskosten, damit aus der Ruine eine Perle wird, können Sie über 12 Jahre von der Steuer abschreiben. Damit Sie den Steuervorteil sofort erhalten, lassen Sie sich einen Freibetrag auf die Lohnsteuerkarte eintragen, ähnlich wie einen Kinderfreibetrag.
Hier eine vereinfachte Darstellung über die Investition: |
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Mehr über diese Immobilienart erfahren Sie hier auf meiner Homepage: |
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Musterberechnung über den Erwerb einer Wohnung.
Lassen Sie uns die Eckdaten von einem aktuellen Objekt ansehen, welches ich vergangene Woche mit einem Interessenten besichtigt habe: |
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Abschreibungsgrundlage der Wohnung.
Die von mir angebotene und beworbene Wohnung Nummer 1 hat einen Gesamtkaufpreis von 361.214,88,-- €.
Darin enthalten sind die Sanierungs- und Herstellungskosten, welche in diesem Fall ca. 70 % vom Kaufpreis ausmachen (= 236.308,80 €). Diese Kosten können Sie über 12 Jahre zu 100% von der Steuer abschreiben, 8 Jahre 9% p.a. und 4 Jahre 7% p.a. Dazu kann der Anteil für den Altbestand über 40 Jahre zu 2,5% von der Steuer abgeschrieben werden.
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Hinweise: Auch die Kaufnebenkosten (Notar & Grunderwerbsteuer) können Sie über 40 Jahre abschreiben. Die Kosten für die Besichtigung der Immobilie sowie für die Bestellung der Grundschuld können Sie im Jahr der Anschaffung der Immobilie sofort von der Steuer absetzen, das ist in meiner Berechnung nicht berücksichtigt (1.687,92 € x 42% = 708,93 € Steuerrückerstattung). |
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Abschreibungsplan der kommenden Jahre.
Hier finden Sie die kumulierten Werte der Abschreibung, welche zu einer Steuerrückerstattung führen unter der Voraussetzung, dass Sie die Immobilie in 2024 kaufen und die steuerliche Fertigstellung in 2025 erfolgt. |
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Einnahmen und Ausgaben durch den Erwerb dieser Wohnung.
Als Miete erwarten wir ca. 10,-- € kalt je m2/Wohnfläche.
Zusätzlich haben Sie als Eigentümer Bewirtschaftungskosten zu tragen, welche Sie nicht auf den Mieter umlegen aber von der Steuer absetzen können. Die Instandhaltungsrücklage ist erstmal steuerlich neutral und kann dann abgesetzt werden, wenn tatsächlich Kosten entstanden sind und eine Rechnung vom Handwerker vorliegt. Besonderes Highlight für Sie als Kapitalanlager:
Ich habe die Kosten für eine Sondereigentumsverwaltung einkalkuliert, damit Sie sich um nichts kümmern müssen in Bezug auf den Mieter (Nebenkostenabrechnung, Termine mit Handwerkern, Zählerstände kontrollieren, usw.). Hier erfahren Sie mehr über die SE-Verwaltung auf meiner Homepage: |
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Die Finanzierung für den Erwerb dieser Immobilie.
Das Objekt mit dem dazugehörigen Sanierungsvorhaben haben wir bereits von einer Bank vor Ort einwerten lassen. Ein weiteres Highlight für Sie als Kapitalanleger: Bei diesem Objekt können Sie ein KfW-Darlehen (Kreditanstalt für Wiederaufbau) i.H.v. 150.000 € in Anspruch nehmen und erhalten hierfür einen Tilgungszuschuss i.H.v. 37.500 € nach Fertigstellung. --> Mehr als 10% vom Kaufpreis als Geschenk von der KfW <--
Der Zinssatz für das KfW-Darlehen ist 2,04% und für das Bankdarlehen haben wir 3,59% angenommen (Voraussetzung eine gute Bonität, mind. 20 Jahre bis zum Rentenbeginn, usw.). |
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Die wichtigsten Zahlen im Überblick bis zum Jahr 2036.
Falls Sie mitgerechnet haben stellen Sie fest, dass Sie zu Beginn ca. 24.000 € an Eigenkapital einbringen müssen.
Unberücksichtigt habe ich die Bauzeit- und ggfs. Bereitstellungszinsen, die bis zur Fertigstellung anfallen. Aber keine Sorge, diese sind bezahlbar sowie steuerlich absetzbar aber hängen vom späteren Angebot der Bank ab. Die Vermietung ist ab April 2026 angedacht, daher auch nur die anteilige Miete für das Jahr 2026. Wenn Sie die Finanzierung über uns abwickeln und eine gute Bonität haben, kann sich Ihr Investment so rechnen wie in der Übersicht. Sie haben in den ersten 8 Jahren einen Überschuss nach Abzug aller Kosten und in den letzten 4 Jahren eine Unterdeckung, weil die Abschreibung geringer ausfällt (ganz rechte Spalte). Nicht einkalkuliert ist eine Erhöhung der Miete sowie der Bewirtschaftungskosten, diese habe ich über die gesamte Laufzeit hinweg konstant gelassen. |
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Zusammenfassung.
Nehmen wir folgende Punkte an: - Kauf der Immobilie in 2024 für 337.584,-- €
- Einsatz Eigenkapital ca. 24.000 € zzgl. Bauzeitzinsen und BZ
- Keine Mietsteigerung und kein Mietausfall
- Keine Erhöhung der Bewirtschaftungskosten
- Unberücksichtigt sind die Werbungskosten wie z.B. Fahrten zum Objekt, Grundschuldeintragung, usw.
- Verkauf der Immobilie in 2036 exakt zum Kaufpreis in 2024, Annahme 0% Wertsteigerung, Verkaufspreis 337.584,-- €
Ihr steuerfreier Gewinn wäre bei etwas über 130.000 €. |
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Fertigstellung Ihrer Immobilie.
Sobald das Objekt fertiggestellt ist, fahren wir zusammen hin und sehen uns die Wohnung an.
Darüber finden Sie zwei Bilder von einer Wohnung eines Kunden und darunter den Link zu einem Video, welches ich vergangene Woche aufgenommen habe:
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Konnte ich Ihre Neugierde wecken?
Rufen Sie mich an oder schreiben eine E-Mail, ich beantworte gerne Ihre Fragen und sende Ihnen alle Unterlagen zu diesem Objekt zu.
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Mit freundlichen Grüssen
Ihr |
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Marco Mahling
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Geschäftsführer & Inhaber |
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| Tel: 089 / 379107-11
Fax: 03212 / 1435487
Mobil: 0171 / 890 66 66
Skype: marco.mahling
E-Mail: immobilie@marco-mahling.de
Internet: https://www.immobilien-als-kapitalanlage.eu
Finanzdienstleistungen Marco Mahling GmbH Co. KG
Olgastraße 9
München
80636 Deutschland Auszeichnung zum Top Immobilienmakler 2020 Klicken Sie hier Das sagen Kunden vor der Kamera über meine Beratung zum Immobilienkauf:
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Registergerecht & Sitz: Amtsgericht München
Registernummer: HRA 107661
Steuer-Nr.: 143/518/40499 FA München
Umsatzsteuernummer: DE314545321
Persönlich haftende Gesellschafterin:
4M Verwaltungs GmbH
Registernummer: HRB 234750
Erlaubnis nach § 34c, 34d, 34f & 34i GewO
Register: IHK München und Oberbayern
Nummern: D-LLWY-ODZNG-84 & D-W-155-CPBR-95 & D-F-155-P9KC-98 Weitere gesetzliche Pflichtangaben sowie Internetauftritte
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